إنهاء النزاع بسبب عدم دستورية بند إخلاء الأماكن في قانون الإيجار القديم

تنقطع سير الخصومة في الدعوى بحكم القانون بوفاة أحد الخصوم أو بفقده أهلية الخصومة أو بزوال الصفة.

طالبت الدعوى التي تحمل رقم 90 لسنة 42 دستورية والمحجوزة للحكم بجلسة 12 إبريل الماضي بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، حيث تضمنت عبارة “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد”، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير الغرض السكني.

نص المادة 18 من قانون الإيجار

تنص المادة 18 على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:

(أ) الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقًا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.

(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية، ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالًا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم بشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر.

إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.

(جـ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيًا وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشًا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربى وفقًا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977.

(د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة.

مع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة.

حكم سابق بعدم دستورية المادة 18 من قانون الإيجار القديم

كانت المحكمة الدستورية قد قضت في جلستها المنعقدة يوم 5 مايو 2018 بالدعوى مماثلة رقم 11 لسنة 23 قضائية “دستورية”، بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، حيث شمل ذلك عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير الغرض السكني.

كما قضت المحكمة بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.

وأوضحت المحكمة في حيثياتها أنه استنادًا إلى حرية التعاقد كقاعدة أساسية مقتضاها المادة (54) من الدستور، فإن هذه الحرية لا تقتصر على تأمين الحماية ضد العدوان على البدن بل تمتد إلى أشكال متعددة تشمل إرادة الاختيار وسلطة التقرير التي ينبغي أن يملكها كل شخص، فلا يكون هناك كائن يُحمّل على ما لا يرضاه. حرية التعاقد بهذه المثابة تعد وثيقة الصلة بالحق في الملكية نظرًا للحقوق التي ترتبها العقود المبنية على الإرادة الحرة بين الأطراف المعنية. ومع ذلك فإن هذه الحرية يجب ألا تعطل القيود التي تفرضها السلطة التشريعية والتي تحدد أنواع العقود وفق قواعد آمرة تحيط ببعض جوانبها. لكن هذه القيود يجب ألا تدهم الدائرة التي تمارس فيها الإرادة سلطانها وأن لا تخلط بين المنفعة الشخصية التي يجنيها المستأجر وبين حق الانتفاع كحق عيني متفرع عن الملكية.

وحيث إن النص المطعون فيه حدد نطاقه بالشكل المذكور آنفًا إذ أجاز للشخص الاعتباري البقاء بعد انتهاء المدة المتفق عليها فإنه يكون قد أسقط حق المؤجر – مالك العين – في استرداد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة إيجارتها. بينما يبقى حق المستأجر شخصيًا مقصورًا على استعمال عين بذاتها خلال الفترة المتفق عليها ولا يتم مد تلك المدة إلا بموافقة المؤجر وبالمخالفة لشرط يتعلق بالإجارة أبرما معًا سواء كان هذا الشرط صريحاً أم ضمنياً. وبالتالي فإن ما يتضمنه ذلك النص يعد عدواناً على الحدود المنطقية للإرادة الحرة مما يتعارض مع مفهوم الحرية الشخصية كما هو منصوص عليه بالمادة (54) من الدستور.

قانون جديد بعد حكم الدستورية

في عام 2022 صدر القانون الجديد رقم 10 لسنة 2022 والذي نص على أنه مع عدم الإخلال بالأسباب الأخرى للإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير الغرض السكني وفقاً لأحكام القانونين رقمي (49) لسنة1977 و(136) لسنة1981 بانتهاء مدة خمس سنوات بدءً من تاريخ العمل بهذا القانون ما لم يتم التراضي على خلاف ذلك.

صدر هذا القانون ونشر بالجريدة الرسمية يوم السادس من مارس عام2022 مما يعني أن مدة الخمس سنوات المحددة لإخلاء الوحدات والعقارات المؤجرة لغرض غير سكني ستنتهي بتاريخ الخامس من مارس عام2027.